Piyasaların Mortgage Krizi  

Kişilerin gelirleri ve kredi geçmişleri önemsenmeden verilen yüksek riskli mortgage kredileri, sadece ABD’nin değil tüm dünya piyasalarının kabusu oldu. Bu yüzden sık sık tansiyonu yükselen global piyasaların isteği, artık bu soruna “kalıcı” çözümler üretilmesi.

Tüm dünya ülkelerinin her alanda yakından takip ettiği ABD, son dönemde mortgage piyasasında ortaya çıkan sorunlar, ekonomisinden gelen yavaşlama sinyalleri gibi pek çok konuyla gündemde. Amerikan yüksek riskli mortgage (subprime mortgage) piyasalarında patlak veren ve finansal piyasalara da yayılan krizinin sebep olduğu sorunlarla ilgili haberlere nerdeyse her gün rastlamak mümkün. Fonların batış çığlıkları, ABD borsalarına paralel seyreden birçok ülke borsasında yaşanan sert düşüşler, dünyanın en büyük bankalarının da aralarında olduğu çok sayıda bankanın uğradığı büyük ölçekli zararlar, yönetici istifaları, işten çıkarmalar... Bu krizle bağlantılı ve üst üste gelen olumsuz haberlere kayıtsız kalamayan piyasaların verdiği tepkiler de büyük boyutlarda. Ortaya çıkan zararın kesin rakamı ise henüz tam bilinemiyor, ancak yapılan tahminler pek iç açıcı değil!..  

ABD Mortgage Piyasası

Mortgage sistemi ABD’de uzun yıllardır uygulanan ve 20-30 yıla kadar uzayan vadelerle ev sahibi olma imkânı sunan bir ev kredisi sistemi. Bu sistemde, ev almak isteyenler tarafından kredi kuruluşlarından alınan krediler sabit ya da değişken faizlerle geri ödeniyor. Kredi kullanmak isteyenler öncelikli olarak kredi geçmişlerine göre derecelendiriliyor. Buna göre, kredi geçmişi kötü olanlar (derecelendirme notu A olmayanlar), kredi geçmişi  iyi olanlara (derecelendirme notu A olanlar) göre daha yüksek faiz ödemek zorunda. Bir başka deyişle, subprime mortgage piyasasında, kredi almak için gerekli şartları sağlayamayan kişilere de kredi kullandırılıyor. Bu kişilerin kredi geçmişi ev kredisi almak için uygun olmayabilir. Hatta bu kişilerin aldıkları kredi ve bunun faizini ödemek için yeterli gelirlerinin olması da şart değil. Yüksek faiz karşılığında bu kişiler sisteme dahil edilerek büyük bir riskin altına giriliyor. 

Subprime mortgage piyasasının oluşumunda 2001 yılında patlayan internet balonunun etkilerini görmek mümkün. İnternet balonunun ardında bıraktıkları; büyük kayıplar yaşayan ve iflas eden teknoloji şirketleri, bu şirketlere yatırım yapan ve sonuçta zarar eden pek çok yatırımcı, Merrill Lynch gibi şirketlerin ödemek zorunda kaldığı yüksek tazminatlar ve büyük düşüşler gösteren borsalar oldu. Yaşanan kriz ortamından çıkışı sağlamak için ise FED faizlere müdahale etti. FED’in müdahalesiyle %7’lerden %1’e kadar düşürülen faizler, gayrimenkul yatırımları için uygun ortamı oluşturdu. Kredi kuruluşları, kredi geçmişi uygun olmasa bile tüketicilere kredi vererek kârlarını daha da artırma yoluna gittiler. Yüksek faizle kredi kullananların piyasaya girmesi, gayrimenkul fiyatlarındaki artışı beraberinde getirdi. Ancak tüketiciler hâlâ yüksek faizle kredi ödemeye razıydılar; çünkü yükselen gayrimenkul fiyatları krediler geri ödenemese bile gayrimenkulün satışı sonucunda yüksek getiri elde edilmesine imkân sağlıyordu.

 Mortgage piyasalarındaki subprime mortgage oranı 1996 yılında %9 iken, 2004 yılından sonra hızla artarak 2006’da %20’ye kadar ulaştı. Ancak 2006 yılında gayrimenkul piyasasında başlayan durgunlukla birlikte fiyatlarda da düşüş başladı. Fiyatların daha da yükseleceği düşüncesiyle yüksek faizlere katlanan tüketiciler, zor bir döneme girdi. Özellikle değişken faiz kullanmayı tercih eden yatırımcılar, FED’in faiz artırımı sonucunda yüksek faiz yüküyle karşı karşıya kaldılar. “Option ARM” olarak adlandırılan değişken faiz sistemini tercih edenler başlarda sabit faizli sisteme oranla daha az aylık ödese de, düşük ödenen kısmın anapara üzerine eklenmesiyle onların da borçları katlanarak arttı. Ayrıca faiz oranlarında belirlenen bir endekse göre yapılan artışlar da, ödemeleri imkânsız hale getirdi. Özellikle bu yöntemi tercih edenler, büyük sorunlarla karşı karşıya kaldı.   

Gayrimenkul Sektöründe Durgunluk

Yaşanan tüm bu gelişmelerin ardından ödeme güçlerinin oldukça üstünde kredi kullanan orta ve dar gelirli grup için kredi ödemeleri neredeyse imkânsız hale geldi. İlk başlarda iyi giden ve kredi kuruluşlarına daha fazla kâr sağlayan subprime piyasasında tehlike sinyalleri daha güçlü çalmaya başladı. Konut fiyatları düştüğünden evini satsa bile borcunu ödeyemeyecek duruma gelen tüketiciler, tam anlamıyla bir çıkmaza girdi. Kredi kuruluşları bu kişilerin evlerine el koymaya başladı. Kredi borcunu ödeyemeyen pek çok aile evsiz kaldı. El konulan ev sayısında yaşanan büyük artış ve kredi kuruluşlarının bu evleri satıp nakde çevirmek istemesi, konut fiyatlarındaki düşüşü daha da artırdı.

2001 yılında gayrimenkul sektöründe oluşmaya başlayan balon 2006 yılında patladı ve sektör duraklama dönemine girdi. İnşaat alanında yaşanan durgunluk, bununla bağlantılı birçok sektöre de yansıdı. ABD’de başlayan kriz rüzgarı, Avrupa mortgage piyasalarında da etkisini hissettirdi.  ABD mortgage piyasası, 10 trilyon dolara ulaşan büyüklüğüyle dünyanın en büyük piyasası olarak değerlendiriliyor. ABD'de yüksek riskli mortgage piyasasının büyüklüğü ise yaklaşık 1.4 trilyon dolar. Yani subprime mortgage sektörü, tüm mortgage sektörünün yaklaşık %15’ini oluşturuyor. Sorun yaşanan subprime mortgage'ların oranı ise yaklaşık %20. Tüm mortgage büyüklüğü açısından değerlendirme yapıldığında bu oran %2.8’e tekabül ediyor. Ancak sadece konut piyasasıyla sınırlı kalmayan krizin finansal piyasalara da sıçraması zararın boyutlarını artırıyor ve durumu daha da tehlikeli bir hale getiriyor.  

Finansal Piyasalara Etkileri

Mortgage piyasaları, sadece kredi veren kuruluşla alan arasındaki kredi ilişkisine bağlı bir piyasa değil. Bankalar, kredi alacaklarını menkul kıymetleştirme yoluyla yatırım aracı haline çevirebiliyorlar. Örneğin, mortgage’a dayalı menkul kıymetler (MBS-mortgage backed securities), teminatlandırılmış borç yükümlülükleri (CDOs-collateralized debt obligations) bu yatırım araçlarından bazıları. Kredi veren kuruluşlar, karmaşık yapıdaki bu yatırım araçları yoluyla yeni kazançlar elde etme imkânı yakaladılar. Mortgage kredileri, kredi kartı alacakları, araba kredileri gibi riskli veya daha az riskli farklı cinsten borçların bir araya getirilip yeniden paketlenmesiyle oluşturulan bu menkul kıymetler, daha yüksek kâr elde etmek isteyen yatırımcılar için de yeni birer alternatif haline geldi. Hedge fonlar gibi yüksek kaldıraçla işlem yapan fonlar, yüksek kâr elde etme isteğiyle bu tür kredi ürünlerine büyük ilgi gösterdi. Ancak subprime mortgage piyasasında başlayan krizin etkisi bu alanda da hissedildi. Ortaya çıkan sorunlarla birlikte, yatırımcıların bu tür kredilere dayalı türev ürünlere karşı güveni de azaldı.

Ayrıca, kredi derecelendirme kuruluşlarının CDO’lara verdikleri notların yüksek olduğu yönündeki eleştiriler de artmaya başladı. Kredi derecelendirme kuruluşları S&P ve Moody’s, 17 milyar dolardan fazla değer taşıyan tahvilin notunu indirdi. Paralarını fonlardan çekmek isteyen yatırımcı sayısındaki artışla birlikte bu ürünleri nakde çevirmek de zorlaştı. Bu yatırım araçlarının fiyatları oldukça düştü ve milyarlarca dolarlık fonlar nerdeyse değersiz hale geldi. Şirketler paralarını almak isteyen yatırımcılara ödeme yapmak için, hatta fonlarını  çevirmek için bile para bulamaz hale geldiler. Sonuçta fonlar donduruldu; bu ürünlere yatırım yapan şirketler büyük zararlar ettiler ya da iflasın eşiğine geldiler. Bu ürünleri teminat olarak gösteren şirketlere kredi kullandıran bankalar da zor durumda kaldılar. Hangi şirketin ne kadar zarara uğradığı konusunda kesin bilgi olmadığından, yaşanan kriz sonrasında bankalar birbirlerine bile kredi vermeye çekinir hale geldi. Piyasalardaki likidite kurudu ve sonuçta subprime mortgage piyasasında başlayan kriz, likidite krizi haline geldi.  

Krizin etkileri artık iyiden iyiye kendini göstermeye başlamıştı. İlk batış haberi, Haziran 2007'de ABD’nin beşinci büyük aracı kurumu, dünyanın en büyük hedge fon yöneticisi ve ABD’nin ikinci büyük mortgage tahvilleri ihracatçısı konumunda olan uluslararası yatırım bankası Bear Stearns’den geldi.  Bear Sterns, mortgage kredileri yatırımı yapan 2.6 milyar dolarlık 2 fonunu kapattı. Bu durum endişeleri artırırken, tüm dünya borsalarında satış dalgası yarattı. Daha sonra gelen olumsuz haber, Avustralya kaynaklıydı. Basis Capital 275 milyon dolarlık, Absolute Capital de 177 milyon dolarlık fonunun çöktüğünü açıkladı. Bu olayın ardından Alman IKB Deutsche Industriebank’ın, 11 milyar dolar tutarındaki batık krediler nedeniyle zor durumda olduğu duyuldu. Alman hükümeti ve finans sektörü, batan Alman mortgage fonunu kurtarmak için harekete geçti. Alman devlet bankası KFW, IKB’nin borçlarına garanti verdi. Daha sonra ABD'de Sowood Capital 3 milyar dolarlık fonunun, Bear Stearns de bu kez 850 milyon dolarlık fonlarının çöktüğünü açıkladı. Bear Sterns’ün 3 fonundan sonra, Fransa’nın en büyük bankalarından biri olan BNP Paribas’ın 1.6 milyar dolar değerindeki 3 fonunu dondurması, krizin Avrupa’ya da yayıldığının belirgin kanıtı oldu.

Bu gelişmenin ardından ABD, Asya ve Avrupa borsalarında sert düşüşler yaşandı. Blackstone, dünya çapında yaşanan dalgalanmalar ve kredi daralması endişesinin artmasının da etkisiyle, 21.7 milyar dolarlık satın alma fonunu kapatma kararı aldı. ABD'nin önde gelen mortgage şirketlerinden American Home Mortgage Investment Corp, ABD'nin en büyük mortgage kredisi veren kuruluşu Countrywide Financial, dünyanın önde gelen bankaları ve çok sayıda şirket bu krizden yara aldıklarını açıkladılar.  ABD’de yalnızca özel mortgage şirketleri değil, devlet garantisine sahip mortgage kuruluşları olan Freddie Mac ve Fannie Mae’i de krizde sarsıldı. Ayrıca İngiltere’nin beşinci büyük mortgage şirketi olan Northern Rock adlı finans kuruluşu da zor duruma düştü. 

Ne Gibi Önlemler Alındı?

Neredeyse dünyanın önde gelen tüm piyasalarını etkisi altına alan bu çalkantıya merkez bankaları kayıtsız kalamadı. Kriz sonrasındaki sarsıntıların etkisini azaltmak isteyen Avrupa, Japonya ve ABD merkez bankaları, 9 Ağustos’ta piyasalara toplamda 350 milyar dolara yakın likidite enjekte etti. FED, iskonto faiz oranlarını %6.25’ten %5.75’e indirerek, ihtiyacı olan bankalara da sınırsız miktarda kredi verileceğini açıkladı. Alınan bu önlemler, piyasaların kısa bir süreliğine olsa da nefes almasına yardımcı oldu. Piyasalarda oluşan faiz indirimi beklentileriyle birlikte FED gösterge faiz oranını önce %5.25’den %4.75’e, daha sonra da 0.25’lik indirimle %4.50’ye düşürdü. ABD Merkez Bankası, 11 Aralık’ta gösterge faizi çeyrek puan daha düşürdü ve %4.25 yaptı. Son olarak ABD Başkanı George W. Bush, mortgage kredisi taksitlerini ödeyemeyen borçlulara uygulanacak faiz oranlarının 5 yıl süreyle dondurulduğunu açıkladı. İngiltere Merkez Bankası ise Aralık ayında, büyümenin yavaşlaması ve kredi koşullarının sıkılaşması gerekçesiyle faizi çeyrek puan düşürerek %5.5 yaptı.  Ancak yapılan tüm müdahalelere rağmen piyasaların kriz tedirginliği devam ediyor.

Art arda gelen olumsuz haberler, finans piyasalarını alt üst ediyor. Gayrimenkul sektörü ABD ekonomisinin yapı taşlarından biri. Dolayısıyla, bu sektördeki kötü gidişatın ABD ekonomisinde durgunluğa neden olabileceği düşüncesi, piyasaları endişelendiriyor. Böyle bir durumda, Çin gibi ihracatının büyük kısmı ABD’ye yönelik olan gelişmekte olan ülkelerin de büyük sorunlarla karşılaşması kaçınılmaz. Kısacası, ABD mortgage piyasalarında başlayan krizin ABD ekonomisini durgunluğa sürüklemesi ve bu durumun da küresel ekonomide durgunluğa neden olması yönündeki endişelerin artması yersiz değil. Bu nedenle büyüme rakamları, işsizlik verileri gibi ABD ekonomisine ilişkin çeşitli göstergeler yakından takip ediliyor. Bu göstergelerdeki olumsuz sinyaller ya da mortgage piyasasına ilişkin kötü haberler, finansal piyasaları alt üst etmeye yetiyor. Artan riskler yatırımcıları riskli yatırım araçlarından uzaklaştırıyor ve ABD hazine tahvilleri gibi güvenli limanlara sığınmalarına neden oluyor. Ani satış dalgalarıyla karşı karşıya kalınabiliyor. Japon yeni dolar karşısında değer kazanırken, carry trade pozisyonlarını kapatan yatırımcılar gelişmekte olan piyasaları hızla terk ediyor. Borsalarda sert düşüşler görülürken, ülke para birimleri değer kaybediyor; dolar ise hâlâ güvenli bir liman olarak görülmesi nedeniyle artan taleple değer kazanıyor. 

 Bankaların Zararları Büyük

Finans piyasaları yaralarını sarmak için çabalarken, bankaların bilançolarında mortgage krizine dayalı olarak ortaya çıkan zararların yavaş yavaş açıklaması, yeni bir dalgalanma daha yarattı. Bankalar, iflas tehlikesi yaşayan kuruluşlara, hedge fonlara kredi verdiği için, bu kuruluşların içine düştüğü sorunlar onları da kaygılandırdı. Ayrıca birçok bankanın kendi kurduğu fonların da mortgage’a dayalı finansal ürünlere yatırım yapması, zararları kaçınılmaz kıldı. UBS, HSBC, Deutsche Bank, Credit Suisse gibi dünyanın önde gelen pek çok bankası, mortgage krizinde uğradıkları zararları teker teker açıklamaya başladı. Son olarak Avrupa'nın en büyük bankası olarak kabul edilen UBS, 10 milyar dolar daha zarar ettiğini duyurdu. Böylece UBS’in Ekim başında 3.5 milyar dolar olarak açıkladığı mortgage zararları, 13.5 milyar dolara ulaştı. UBS'in “mortgage zararları” nedeniyle yapılan maliyet kesintisi planı 1.500 kişinin işten çıkarılmasını zorunlu tutarken, CEO Marcel Rohner da koltuğunu kaybetti.

Ortaya çıkan bu yüksek zararların faturası, UBS de olduğu gibi pek çok bankada da üst düzey yöneticilere ve şirket çalışanlarına kesildi. Merrill Lynch'te şirketin CEO'su Stanley O'Neal'ın görevine son verilirken, Citigroup’ta sermaye piyasaları bölümünün yöneticisi Tom Maheras 11 Ekim 2007’de görevi bıraktı. Bear Stearns'te ise şirketin eşbaşkanı Warren Spector, şirketin 2 hedge fonunun kapanmasının ardından Ağustos’ta görevinden ayrıldı. Bear Stearns ayrıca, mortgage ve yatırım bankacılığı birimlerinden 600 kişinin de işine son verdi. Bank of America’da ise  yatırım bankacılığı bölümünün başındaki Gene Taylor'ın görevine son verildi. Ayrıca şirket hem bu zarar hem de yeniden yapılanma çalışmaları nedeniyle büyük bölümü yatırım bankacılığı bölümünden olmak üzere 3 bin kişinin işten çıkarılacağını açıkladı. Lehman Brothers yatırım bankası da, subprime mortgage birimini Ağustos ayında kapattı ve 1.200 kişinin işine son verdi.

Morgan Stanley, 600 çalışanıyla yollarını ayırdı ve global mortgage birimini de tek bir çatı altında toplayacağını açıkladı. Mortgage krizinde uğradıkları rekor düzeydeki zararlar nedeniyle başta CEO’lar olmak üzere pek çok çalışanın işine son veren bankalar, geri kalan çalışanlarının yüzünü güldüren adımlar attı. Bankaların çalışanlarına rekor düzeye ulaşan bonus ödemesi yapacağı yönündeki haberler, krizin karanlık havasını biraz dağıttı ve moral aşıladı. Bloomberg verilerine göre, Wall Street’in 5 büyük bankasının bu yıl çalışanlarına dağıtacağı bonus tutarı 38 milyar doları bulacak. Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Lehman Brothers ve Bear Stearns’un 186.000 çalışanı kişi başına yaklaşık olarak 200.000 dolar tutarında bonus alacak. Bankaların uğradıkları zararlara rağmen bonus dağıtmalarının altında ise, nitelikli çalışanları elde tutma isteği var. Ancak bu yıl yapılacak olan ödemelerin, eşit dağıtılması beklenmiyor. Mortgage’a dayalı menkul kıymet işlemleriyle uğraşan çalışanların bonuslarında %30-35 oranında düşüş öngörülüyor. Uzmanlar bu yıl için ayrıca, bonus ödemelerinde nakit ödemelerin yerini hisse senedi hibelerin alacağını tahmin ediyor.

Merrill Lynch’in yeni CEO’su John Thain de yaptığı açıklamada, şirketin diğer alanlardaki faaliyetlerinin başarılı olduğunu bu nedenle de iyi performans gösteren çalışanların ödüllendirilmesi gerektiğini belirtti. Mortgage krizinin neden olduğu zarar miktarı henüz kesin olarak bilinemiyor… Deutsche Bank tarafından hazırlanan raporda, ABD'li ve Avrupalı 28 bankanın ABD'de dar gelirlilere yönelik verilen mortgage kredilerinden doğan kaybı 400 milyar dolar olarak tahmin edildi. Deutsche Bank analisti Mike Mayo, toplam hacmi 1.2 trilyon dolar olan ABD mortgage kredilerinin 150 ile 250 milyar dolarlık bölümünün geri dönmeyeceği düşüncesinde. Mayo buna ek olarak, mali kuruluşların bu krediler üzerinden oluşturduğu ve toplam hacmi 2 trilyon doları bulan türev piyasalarında da 150 milyar dolarlık bir kayıp olacağı tahmininde bulunuyor. Yapılan tahminler krizin faturasının ne kadar kabarık olacağına dair fikir verse de, yakın zamanda kesin rakamlara ulaşmak pek mümkün gözükmüyor.

Krizin Türkiye’ye Etkileri

Türkiye’de, bahsi geçen ülkelerdeki gibi gelişmiş bir mortgage piyasası yok. Mortgage olarak adlandırılan konut finansmanı sistemi birçok ülkede uzun yıllardır uygulanmasına rağmen, Türkiye’de konuyla ilgili yasa Şubat 2007’de meclisten geçti. ABD’de mortgage krizinin başladığı subprime mortgage piyasaları Türkiye’de mevcut olmadığından, ülkemizdeki gayrimenkul piyasasına da yayılan bir etkiden söz edemeyiz. Ancak ABD’de başlayan bu krizin, genel anlamda Türkiye piyasalarına etkisinin olmadığını söylemek yanlış olur. Bu krizle birlikte finansal piyasalarda başlayan tedirginliğin en çok hissedildiği ülkelerden biri de Türkiye oldu. Yurtdışı borsalarında yaşanan kayıplar, İMKB’ye de sert düşüşler yaşattı. Yabancı yatırımcıların artan dolar talebiyle birlikte, Türk Lirası’nda diğer gelişmekte olan ülke para birimlerinde olduğu gibi büyük kayıplar görüldü.

Carry trade pozisyonlarını kapatan yatırımcıların gelişmekte olan ülkeleri terk etmeye başlaması, yüksek cari açık sorunu bulunan Türkiye için tehlikenin artmasına neden oldu. Ancak bununla birlikte, gayrimenkul piyasası açısından Türkiye için olumlu gelişmeler yaşanması beklenmekte. Dünya çapında gayrimenkul yatırımcılarını bir araya getiren GRI Dünya Başkanı Henri Alster, piyasalarda yaşanan mortgage krizi nedeniyle yatırımların Türkiye ve Rusya’ya kaydığını ve gayrimenkul sektöründe fiyatların hızla yükselmemesi durumunda Türkiye’nin 2008’de geçen yıla göre 2 katı doğrudan yabancı sermaye çekeceğini söyledi.  Son yaşanılan mortgage krizi ve daha önceki krizlerin anatomisi incelendiğinde “kapitalizm müdahale kabul etmez” gerçeği ortaya çıkıyor. Bu, dünya ekonomisinin yaşadığı ilk çalkantı değil... Kapitalizm tarihi boyunca bu tarz irili ufaklı krizlerle karşılaştı. Bu krizler sırasında oluşan doğal seleksiyon, yüksek riskli iş yapan, verimli çalışmayan işletmeleri iflasa sürüklerken, başarılı firmaları ise daha büyüttü. Zaten sistemin bugüne kadar var olmasının en önemli nedenlerinden biri, belki de en önemlisi, bu mekanizması. Böyle çalkantıları geciktirici müdahaleler ise, krizleri daha da büyütmek dışında hiçbir sonuç yaratmadı.  ABD ekonomisinin son dönemde yaşadığı çalkantıları önlemek adına sisteme gereğinden fazla para enjekte ederek piyasaları mutlu etmeye çalışmak da, hastalara geçici bir rahatlık için verilen ilaçlara benzetilebilir. Dünya ekonomisini bir likidite tuzağının içine düşürmek, öngörülenden daha büyük tehlikeler doğurabilir. Bugün geçici bir mutluluk yaşayan piyasa oyuncularını büyük sıkıntıya sokarken, reel ekonomileri de derinden etkileyecek bir riske dönüşebilir.