“Otoyol ve köprülerden büyük pay alma hedefindeyiz”

Gayrimenkul yatırımları açısından önümüzdeki dönemde Türkiye iklimini nasıl öngörüyorsunuz? Şu an için devam eden gayrimenkul projelerinizden bahseder misiniz?  

Alkent 2000 projemizin üçüncü fazını oluşturan Göl Malikaneleri tamamlandı sayılır. Sadece ufak tefek eksiklikleri kaldı; önemli bir kısmı da satıldı. Kalanların da bu yıl içerisinde satılacağını düşünüyorum.  Gayrimenkul sektörü, 2003 yılının sonlarından itibaren çok canlıydı. 2007’de bir duraklama dönemine girdi. 2006’nın ortalarında yaşanan dalgalanma ve faizlerin 4 puan artırılması, gayrimenkul sektörüne olan talebin azalmasına neden oldu. Ama bu azalmaya rağmen, işin arz kısmında inanılmaz bir artış yaşandı. Hızlı bir yükseliş trendinde olduğu için birçok sektörden inşaata geçiş oldu. Oysa ki bir duraklama dönemi başlamıştı. Meslekten olmayan birçok kişi ve kuruluş, başta konut olmak üzere farklı alanlarda faaliyet gösterme yoluna gitti.  Gayrimenkulde ciddi oranda arz fazlası yaratıldı. İçinde bulunduğumuz konjonktür daha olumsuz yöne doğru giderse, bu arz fazlası sektördeki kuruluşların yükünü katlayacaktır. Sektörün durumu iyi olsa bile 2008’de yeni projelerin devreye gireceğini tahmin etmiyorum. Hatta bu tahminimi 2009 için de tekrarlamak mümkün. Çünkü öncelikle elimizde olan stokun tüketilmesi gerekmekte. Arz fazlası tüketilmeden gayrimenkul sektöründe bir canlanma beklemiyorum. Ama bu noktada şu detayı da belirtmeliyim: Bu yorumlarım genel gayrimenkul projeleri için geçerli. Örneğin, Bağdat Caddesi ya da Etiler gibi popüler diyebileceğimiz lokasyonlarda bir proje yaparsanız, hiçbir dönemde satış problemi yaşamazsınız. Kısaca özetlemem gerekirse; sektörün büyümeye katkısı önceki yıllar gibi olmayacaktır.  

Türk yatırımcısının gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) olan talebini yeterli buluyor musunuz?  

GYO’lar Türkiye’de yeterince anlatılamadı. Bu noktada bir eksiklik varsa bundan hepimiz sorumluyuz. GYO’ların yapısı, ortaklık şekli, projeleri, geleceğe yönelik planları hem yerli hem de yabancı yatırımcıya çok yönlü bir şekilde aktarılamadı. Fakat buna rağmen yabancı yatırımcı, özellikle 2006’nın ikinci yarısından itibaren GYO’lara ilgi duymaya başladı. Blok halinde hisseler aldılar. Ancak bu alımlar da GYO’larda yapısal değişiklere yol açabilecek boyutta değildi. Yabancı ilgisinin istenilen düzeyde olmamasında, mortgage krizi sonrasında ortaya çıkan faktörlerin de etkisi var. GYO’lar kurulurken, kurucu sermayedar gruplarının kontrolü ellerinde tutma isteği de yabancı ilgisini negatif anlamda etkiledi. Bu sorunlar aşıldığı takdirde, Türkiye’ye olan yabancı ilgisinin artacağı kanaatindeyim. Çünkü Türkiye çok önemi bir yatırım alanı. 

Türkiye’nin turizm alanında olması gerektiği yerde olmadığı herkesçe dile getiriliyor. Turizm yatırımlarına önem veren bir şirketsiniz. Türkiye’nin turizm konusunda eksikleri nelerdir?  

Türkiye’de turizm 1980’lerin ortalarından sonra çok ciddi bir sıçrama yaptı. Bahsettiğim dönemi öncekiyle kıyaslarsanız, farkın ne kadar büyük olduğunu anlarsınız. Ancak bu hızlı gelişmenin doğurduğu olumsuz sonuçlar da oldu hiç kuşkusuz. Örneğin, turizm işini bilmeyen müteahhit, tekstilci gibi çok farklı alanlardan kimselerin bu alana yönelmesi… Turizm çok önemli ölçüde profesyonellik gerektiren bir sektör. “Herkesin oteli, tatil köyü var, bir tane de biz yapalım” mantığıyla girilecek bir iş değil. Bu tesisler, belirli bir strateji izlenerek de yapılmadı. Kredi teşvikleri, tekstil ve inşaat sektöründeki sorunları turizme kayarak dengeleme isteği, bu girişimlerin başlıca nedenleri oldu. Hayatında hiç turizm işletmesi yapmayan kişi ve kuruluşlar, sektöre adım attı.   Sektöre yeni adım atan turizmcilerin, Türkiye’deki tesisleri yurtdışında çok ucuza pazarlamaları önemli ölçüde sorunlar yarattı. Aslına bakarsanız bu sorunlar halen de devam ediyor… Maalesef Türkiye ucuz bir turizm ülkesi olarak tanıtıldı. Bunun sıkıntıları daha uzun yıllar çekilecektir. Belirli bir strateji olmadan, kısa vadeli planlarla yapılan “ucuza hizmet satma” düşüncesi, hepimizin de tecrübe ettiği üzere ciddi sıkıntılar doğurdu.

Ben Türk turizminin en temel probleminin bu olduğunu düşünüyorum. Her işte olduğu gibi turizmde de profesyonel ve uzun vadeli hareket etmek son derece önemli.  Bugün güneyde birbirinden güzel birçok otelde, neredeyse Avrupa’da bir öğünlük yemek fiyatına hizmet almak mümkün!.. Bu fiyatlarla para kazanmak, sonra yeniden sektöre yatırım yaparak gelişimine katkı sağlamak neredeyse imkânsız. Kesin bir politika belirleyerek ve bu politika paralelinde doğru girişimlerde bulunarak “ucuz otel” etiketini üzerimizden çıkarmamız lazım. Pazarlama konusunda kayda değer girişimlerde bulunmalıyız. Çünkü Türkiye, turizm açısından çok büyük bir potansiyele sahip. Dünya üzerindeki en önemli destinasyonlardan biri. Böylesine bir tarihi, doğayı, kültürler beşiğini bir arada sunabilen az sayıda ülkelerden biri Türkiye… Tesislerimiz de mükemmel! Yurtdışına gittiğinizde bakıyorsunuz ve “Türkiye’deki tesisler buradakilerden çok daha güzel” diyorsunuz. Ve bu tesisler, bizimkilerin 5-6 katı fiyatına pazarlanıyor. Pazarlama konusundaki eksikliğimizi giderirsek, her şey çok daha güzel olacaktır. 

Alarko Turizm Grubu’nun 2008 planlarını öğrenebilir miyiz? 

İstanbul’da bir şehir oteli planımız var; bununla ilgili lokasyon çalışmaları yapıyoruz. Yer arama çalışmalarımızı titizlikle, ince eleyip sık dokuyarak yürütüyoruz. Şehir oteli konusuna büyük önem veriyoruz. Çünkü İstanbul, potansiyelini her geçen gün daha da yükseklere taşıyan bir şehir; ticaret ve kültür merkezi olma yolunda hızla ilerliyor. Çok kaliteli otellere ihtiyaç var. Dolayısıyla, içimize sinen arsayı bulduğumuzda şehir oteli projesine başlayacağız.  İkinci olarak Kıbrıs’ta çok geniş kapsamlı bir projeye başlamayı düşünüyoruz. İçinde konaklama, konut ve sosyal donatı alanların bulunduğu çok büyük bir kompleks olacak. Turizmde hem Türkiye içinde hem de dışında iyi bir markayız ve bu konumumuza uygun başarılı işler yapmaya devam edeceğiz.  

Türki Cumhuriyetler, Cezayir ve Rusya gibi ülkelerde iş yapıyorsunuz. Avrupa ülkeleri ya da diğer başka ülkelere de rotanızı çevirecek misiniz, yoksa faaliyetleriniz bu bölgelerde mi devam edecek? 

Bu konudaki politikamızda bir değişikliğe gitmeyi şu an için düşünmüyoruz. Biz 1994-2000 yılları arasında Almanya’da iş yaptık. Frankfurt’ta, Hamburg’da, Berlin’de önemli projelere imza attık. Ancak yurtdışı faaliyetlerimizi ağırlıkla Türki Cumhuriyetler, Fas, Tunus, Cezayir, Rusya, Katar, Kuveyt, Birleşik Arap Emirlikleri gibi bölgelerde sürdürüyoruz. Bu coğrafyayı biliyoruz, buralarda güzel projeler yaptık ve halen yapmaya da devam ediyoruz. Çok içimize sinen projeler gelirse başka ülkelere de gidebiliriz, ama şu an için saydığım bölgelerde iş yapmayı sürdüreceğiz.  

Son yılları ele aldığımızda, “neredeyse tüm dev şirketlerin gözbebeği, enerji sektörü” desek yanlış olmaz. Sizin bu alandaki çalışmalarınız uzun yıllara dayanıyor… Altek’i önemli ölçüde büyüterek daha da geliştirme düşünceniz var mı?  

Türkiye’nin ilk BOT bazlı hidroelektrik santralını Bolu-Hasanlar’da biz kurduk. O dönemde bu model Türkiye’de hiç bilinmiyordu. Enerji de ilklere imza attığımız bir alan. Türkiye’de dönem dönem “moda” olan sektörler vardır. Böyle zamanlarda bu alanlara aşırı bir yönelme olur ve nihayetinde üretim fazlalığı ortaya çıkar. Daha sonrasında şirketlerden art arda kapanma, devretme gibi haberler gelmeye başlar. Umarım bu defa da aynı durum yaşanmaz. Ben kişisel olarak, makroekonomi açısından bunun bir kaynak israfı olduğunu düşünüyorum. Ne kadar ihtiyaç varsa, o kadar üretim yapılmalı. Siz o kaynağı daha verimli bir alanda kullanabilir, yok olup gitmesini önleyebilirsiniz. Aynı zamanda ülke ekonomisine katkıda bulunur ve büyük ölçüde istihdam yaratabilirsiniz.  Enerji, Alarko’nun temel faaliyet alanlarından biri. Enerjide önemli ölçüde büyümeyi öngörüyoruz. Büyüme stratejimiz doğrultusunda Karabiga’da bir arazi aldık; 1260 MW’lık bir kömür santralı kuracağız. Konunun uzmanı arkadaşlarımız çalışmalara başladılar. Ayrıca, Samsun’da 500 MW’lık doğalgaz santralı yeri için müracaatta bulunduk; yer tahsis edilir edilmez zemin etütlerine başlayacağız. Kırklareli’ndeki doğalgaz santralımızın kapasitesini de yüzde yüz artıracağız.  Bir diğer enerji projemiz de, Adana ili Körkün Irmağı üzerinde bulunan Karakuz Hidroelektrik Santralı. Yaklaşık 100 MW kurulu gücünde planlanan santralın yatırım tutarı, 100-130 milyon dolar civarında olacak. Karakuz ihalesiyle ilgili olarak diğer rakip firmalar bir dava açtı, davanın sonuçlanmasını bekliyoruz. Dava lehimize sonuçlanırsa bu yatırıma da hemen başlayacağız; tüm ön hazırlıklarımızı bitirmiş durumdayız. Nükleer santralle ilgili yasa çıktı, yönetmeliğin çıkmasını bekliyoruz. Nükleer santral konusunda uzman ABD’li, Avrupalı ve Koreli firmalarla görüşmelerimiz devam ediyor. Bu firmalardan biriyle anlaşarak ihalede yer alacağız.  

Altyapı projelerine yatırım amacıyla bir fon kurmak için Alarko Holding ile Standard Ünlü Menkul Değerler arasında mutabakat metni imzaladı. Bu alandaki çalışmalarınız hangi aşamada? Bu fondan beklentileriniz neler? 

Otoyol özelleştirme ihaleleri, bu yılın ortalarına doğru başlar. Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet köprüleri de, özelleştirme çalışmalarına dahil edildi. Biz öncelikli olarak otoyol ihalelerinde yer almayı düşünüyoruz. İhalelere de kurduğumuz bu fon aracılığıyla gireceğiz ve büyük oranda pay almayı planlıyoruz. Boğaz Köprüsü, İzmit Köprüsü ve çevre yolları ile Bursa ve İzmir otoyolları ihalelerinde yer alma hedefindeyiz. Bunların yanı sıra biraz önce değindiğim enerji projelerine de bu fonla girmeyi düşünüyoruz. Fon üzerindeki çalışmalarımız hâlâ devam ediyor. Bu yılın ortalarına doğru detaylar daha netlik kazanacaktır.  

Grubun geçmişten beri buy-back uygulamasına destek verdiğini biliyoruz. Türkiye’de şirketlerin kendi hisselerini geri alması henüz mümkün değil, ama bir kanun taslağı hazırlandı. Konuyla ilgili neler söyleyeceksiniz?  

Buy-back’in gerekliliğini birkaç maddede sıralamak mümkün; ilk olarak şirketinizin hisseleri bazı zamanlarda hak etmediği şekilde düşebiliyor. Böyle durumlarda sizin de bir rol üstlenerek kötü gidişe müdahale edebilmeniz gerekiyor. Hissedarlarınıza karşı da bir sorumluluğunuz var çünkü. İkinci neden de, çalışanlarınıza bu hisseleri bonus olarak verebilirsiniz. Ama Türkiye’de hisselerinizi geri alamadığınız için böyle bir şey yapamıyorsunuz. Oysa yurtdışında, özellikle ABD piyasalarında çok yaygın bir yöntem bu. Çalışanları da şirketin hissedarı gibi düşünmek gerek. Şirketler çalışanlarına bonus ödemeleri yaparak hem çalışanların şirkete olan bağlılıklarını hem de motivasyonlarını artırıyorlar. Dünyayla entegre olma yolunda hızla ilerleyen ülkemizde de bu metotların uygulanmaya başlaması şart. Bu ve benzeri adımların, şirketlerin profesyonelleşmesi adına büyük katkıları olacağına inanıyorum.  

Alarko topluluğunda faaliyet gösteren şirketlerin borsa performanslarını nasıl değerlendiriyorsunuz?  

 Bizim borsada işlem gören 3 şirketimiz var: Alarko Holding, Alarko GYO ve Alarko Carrier. Ben borsadaki performansımızı yeterli bulmuyorum; yükseltmemiz gerektiğini düşünüyorum. Çünkü elimizdeki projeler bu yükselişi sağlayacak potansiyele sahip.  

Alarko Holding’in geçen yıla göre kârında düşüş olduğu haberleri yer aldı. Nasıl bir yıl geçirdiğinizi sizden dinleyebilir miyiz? 

 Aslında 2007, hedeflerimizin gerçekleştiği bir yıl oldu. Turizmde, enerjide yer yer hedeflerimizi aştığımızı bile söyleyebilirim. Ama bizim işlerimiz dövize dayalı. Türk Lirası’nın döviz karşısında değer kazanması, bizim kârımızda ciddi ölçüde kayba yol açtı. Hedeflerimizin üstüne çıkmamıza rağmen kârımızın azalmasının tek açıklaması bu. Kurun getirdiği negatif etkilere rağmen; verimliliği artırarak, tasarruf yoluna giderek, önemli işlere imza atarak kârımızı belli bir çizgide sürdürebildik. 2008’de yükseliş trendimizin yükselerek devam edeceğini öngörüyoruz. Elimizdeki işler de bu öngörümüzü destekliyor. Ama kurlar daha da aşağılara inerse negatif etkisi olacaktır; ancak daha fazla düşeceğini pek zannetmiyorum.  

Alarko, Türkiye’nin önde gelen şirketlerinden biri. Kurumsal yönetim çalışmalarınızda bu öncülüğünüze katkı sağlıyor mu? 

Kurumsal yönetim, bir şirketin işleyiş politikasının temellerinden biri. Artık şirketin büyük hissedarları da kendilerini diğer hissedarların konumunda görüyorlar. Yani şirketin mal varlığı ve hareket alanıyla kendilerinkini ayırıyorlar. Şirketin yönetimi, objektif kriterlere göre çiziliyor ve herkes o kurallara uyuyor. Şirketin karar alma mekanizmalarında profesyoneller daha çok ön plana çıkıyor. Şirkete şeffaflık geliyor. Sorumluluk ve hesap verilebilirlik, şirketin işleyişine yerleşiyor. Herkes kendini hesap vermek zorunda hissediyor. Kurumsal yönetim ilkelerinin uygulanmadığı bir şirketin sahibi, kime hesap verecek? Hiç kimseye tabii… Kimseye karşı bir sorumluluk duyması da beklenemez. Bir kimse hem hakim hem de davacı olamaz. Oysa kurumsal yönetim; işin felsefesini, iş yapma yöntemini bütünüyle değiştirerek farklı bir platforma taşıyor. Dolayısıyla şirketler daha profesyonel yönetilerek daha uzun ömürlü oluyor. Şirketlerin ömrü, sahiplerinin ömrüyle sınırlı kalmıyor.

2008 Türkiye ekonomisi hakkında genel bir değerlendirme alabilir miyiz?  

Her şeyden önce 2008’in 2007’den zor olacağı muhakkak. Bu sadece Türkiye’den kaynaklanan bir durum değil… Artık dünya o kadar küçüldü ki; ülkelerin ekonomilerini birbirlerinden bağımsız ele almak neredeyse imkânsız. Sadece kendi ülkemiz değil, dünya ekonomilerinin tamamı takip edilerek ona göre adımlar atılıyor.  ABD’de başlayan ve dünya piyasalarına yayılan mortgage krizinin boyutları henüz daha netlik kazanmadı. Bununla ilgili olarak açıklanacak rakamlar, dünya ekonomisinin gidişatında belirleyici olacaktır. Zararın büyük olduğunu herkes tahmin ediyor, ama kimse ‘ne kadar büyük’ olduğunu bilemiyor. ABD ekonomisinde bir resesyon olması durumunda Asya ve Avrupa piyasaları bundan kötü etkilenecektir. Dolayısıyla, 2008 Türkiye için de zor bir yıl olabilir. Umarım böyle bir durum yaşanmaz. Ama şunu açıklıkla söyleyebiliriz: Bu yıl, 2007’den daha küçük bir büyüme olacak.  Türkiye daha çok euro bölgesine ihracat yapan bir ülke. Dolar/euro paritesinde yaşanan gelişmelerin Avrupa ihracatını etkileyeceği muhakkak. Çünkü bu gelişmeler Avrupa’nın büyüme hızında bir azalma yaşanmasına neden olacak; bu da Türkiye’nin ihracat rakamlarına yansıyacaktır. Ama bunun ölçülerini kestirmek çok zor. Diğer taraftan, 2008’de Türk Lirası’nın dolar ve euro karşısında %5-10 civarında değer kaybedeceğini düşünüyorum.