Küresel mali krizin günah keçisi ilan edilen emlak sektörü, kimilerine göre zor durumdaki piyasalar için umut kaynağı. Bazı uzmanlar, ekonominin iyileşme süresini emlak sektöründeki canlanmaya bağlıyor. Ancak bu hareketlilik yakın bir zamanda beklenmiyor. Sektörde bir yanda yaralar sarılırken diğer yandan yeni bir mortgage dalgası endişesi yaşanıyor.

Ticari Mortgage: Yeni Bir Dalga mı?

Mortgage piyasasının bir alt segmenti olan ticari mortgage’a ait senetlerin toplamı günümüzde 632 milyar dolar; ABD’de ticari mortgage pazarının büyüklüğü 2 trilyon 599 milyar dolar. Hiç de azımsanmayacak büyüklükteki ticari mortgage kredilerini diğer mortgage kredilerinden ayıran en önemli özellik ise, bu tür kredilerin vadesinin (5, 7, 10 yıl gibi) daha kısa süreli olması. Krizin uzun süreceği tahminleri, reel sektöre oldukça olumsuz yansıyor. Tüketici kredilerinde yaşanan sıkıntıların ticari gayrimenkule sıçraması, bunun belki de en dikkate değer sonucu. Uzmanlar, reel sektörün ticari mortgage ödemelerini yapamaması halinde krizin ikinci bir dalga ile daha da derinleşebileceğini belirtiyorlar.Alışveriş merkezleri, oteller, ofis binaları gibi ticari mortgage kredisi kullanılan alanlarda ödeme sıkıntısı yaşanması bu iddiayı kuvvetlendiriyor. Ödeme sıkıntısı yaşayan otellerin ve diğer gayrimenkullerin satışa çıkması da endişelerin haklılığını gösteriyor. Ernst&Young’ın 2009 raporu, bu konuda oldukça önemli veriler sunuyor. Rapor, otellerde ödeme sıkıntısı ile karşı karşıya olunduğunu ve kimi otellerin satışa çıkarıldığını kaydediyor. Rapora göre,  otelcilik sektöründe 19 milyar dolarlık ticari mortgage için finansman imkânlarının yenilenme süresi geldi; ancak bankalar yeni krediler için daha yüksek faiz isteyebilir.

Bu da tüketici kredilerinde yaşanan sıkıntıların, ticari mortgage’ta da tekrarlanabileceği düşüncesine yol açıyor.Atlanta FED Başkanı Dennis Lockhart da ABD bankalarının yüklü ticari mortgage kredilerinden dolayı sıkıntı yaşadığı açıklamasını yaptı. Lockhart’a göre, 2009 yılında piyasalara ticari mortgage dalgası hakim olabilir. Bu açıklamalar, tehlikenin bir öngörüden ibaret olmadığı intibaını güçlendiriyor. Tanınmış kredi derecelendirme kuruluşları Standard&Poor’s ve Fitch, bu eğilimi kuvvetlendiren raporlar yayınladılar. Raporlarda, ticari mortgage’lara bağlı ödeme güçlüğünde büyük bir artış olduğu bilgileri yer alıyor. Ayrıca S&P, 2007 yılında ‰ 2,7’lik ödenmeme oranının, 2009 yılında %119 artarak %3,5’e yükseleceğini tahmin etti. Bu yükselmenin zaten zor ayakta duran bankalara ve aracı kuruluşlara vereceği zararın boyutları ise henüz bilinmiyor. Dünya finans devlerinin ticari mortgage üzerinden yazdıkları zararlara bakınca, rakamların göz ardı edilemeyecek düzeyde olduğu görülüyor. Örneğin, City Group 2008 sonu itibariyle 2,67 milyar dolar zarar yazarken,  

Morgan Stanley 2007 sonunda 400 milyon dolar ticari mortgage zararı açıklamıştı. Alman Commerzbank’ın finansman şirketi Eurohypo’nun ticari gayrimenkulden 2008 yılında 454 milyon euro’luk zarar ettiğini açıklaması, ticari mortgage kayıplarının da diğer ülkelere yayıldığını kanıtlıyor. CoStar Group’un analizine göre, ABD’de 83 binden fazla ticari mortgage bazlı enstrümanda sorun var ve ticari gayrimenkulde sorun yaşanabilecek senetlere ilişkin tahminler 3,5 milyar dolardan 7,5 milyara çıkarıldı.

Emlak Sektörü Ne Zaman Canlanır?

PricewaterhouseCoopers (PwC) ve Urban Land Institute (ULI) tarafından ortaklaşa hazırlanan “Emerging Trends in Real Estate 2009” (Gayrimenkul Piyasası’nda Gelişen Trendler, 2009) raporu, emlak sektöründe kayda değer bir canlanma için henüz erken olduğuna işaret ediyor. Yatırımcılar, gayrimenkul şirketi temsilcileri, kredi verenler, aracılar ve gayrimenkul danışmanları dahil 600’ü aşkın önde gelen gayrimenkul uzmanlarının katılımı ile oluşturulan raporda, ABD gayrimenkul ve genel finans piyasasının bu yıl içinde en düşük seviyelerine gerileyeceği ve emlak değerlerindeki düşüşlerin 2010’da da büyük ölçüde devam edeceği öngörülüyor. Ayrıca araştırmaya katılan uzmanlar, önümüzdeki dönemlerin daha fazla icra takipleri ve borç ödeyememe durumları ile geçeceğini ve gayrimenkul nakit akışlarının, aksayan ekonomi koşullarından da etkileneceğini düşünüyor.  Raporda, ticari gayrimenkul piyasasının konut piyasasından çok daha hızlı bir şekilde toparlanacağı öngörüsü de yer alıyor.

Zengin tüketicilerin gayrimenkullerde yaşanan düşüşü fırsata çevirebilecekleri ve büyük kârlar elde edebilecekleri, ifade edilen bir diğer nokta. Yatırımcılara mevcut konumlarını bozmamaları tavsiyesini veren çalışma, indirimli kredilerin tercih edilmesinde büyük yarar olacağının altını çiziyor. Türkiye ve Rusya’nın gayrimenkul yatırımı getirileri bakımından geçen yıl en üst sıralarda bulunduğu, ancak şu an yatırımcıların harcama yapmaktan imtina ettikleri de raporun işaret ettikleri arasında. Diğer taraftan dolardaki değer kaybının emlak değerlerindeki düşüşle birleşerek,  ABD’nin, yatırımcıların gözünde uygun bir pazar haline dönüştüğü ve fiyatların önümüzdeki yıl daha da düşeceği öne sürülüyor. Bu da Türkiye ve diğer gelişmekte olan ülkeler için yabancı yatırımcıyı çekmenin eskisi kadar kolay olmayacağını işaret ediyor. PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu’na göre, Türkiye gibi “gelişmekte olan” gayrimenkul piyasaları, kriz nedeni ile pek çok fırsat yaratan “gelişmiş” piyasalara göre dezavantajlı durumda.

Gelişmiş piyasalardaki risklerin fazlalığı nedeniyle daha kârlı olarak değerlendirildiğini belirten Bayraktaroğlu, aynı kârın gelişmiş piyasalardan da edinilmesi durumunda yatırımcının bu piyasalara yöneleceği tahmininde bulunuyor.  Gelişmiş piyasaların kriz nedeniyle yatırımcı için daha cazip fırsatlar sunması, gayrimenkulde Türkiye’nin rekabet gücünü azaltabilir. Uzmanlar, bu noktada yerli yatırımcıya yönelik stratejiler geliştirmenin önemli olduğunda hemfikir. Özellikle borsa ve döviz piyasalarının hâlâ riskli görüldüğü bu dönemde, gayrimenkul belki de en kârlı yatırım aracı olarak kabul edilebilir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) eski başkanlarından Bekir Cumurcu’ya göre de, sektörde canlılık en erken 2010'da başlayacak. Sektörün, bu yıl yabancı sermayenin iştahsızlığından olumsuz etkileneceği öngörüsünde bulunan Cumurcu, hem yerli hem de yabancı yatırımlarda azalma yaşanacağı fikrinde. 

Türkiye’de Emlak Sektörü

17 Ağustos depremi sonrasında 2000 yılların başında, emlak sektörü büyük bir durgunluğa girmişti. Sektör, 1999 yılını tam %12,5 küçülerek kapamıştı. Tüketiciler, özellikle Marmara Bölgesi’nde büyük bir deprem daha yaşanacağı endişesiyle emlak piyasasına soğuk bakıyordu. Bu dönemde gayrimenkul fiyatları da ciddi oranda düşüş göstermişti. Zamanla depreme daha dayanıklı gayrimenkullerin inşasına özen gösterildi ve tüketiciler bu tür yapıları tercih etmeye başladı.  2000 Kasım’ında patlak veren kriz, gayrimenkul piyasasındaki olumsuz havayı devam ettirdi.  2001 krizi ile sektör zor günler geçirmeye devam etti. Sektör o yıl %5,5 oranında küçüldü. Krizin etkileri kısa sürede geçmedi. Sektör, 2002’de %5,6, 2003’te de %9 oranlarında küçülmeye devam etti. 2004 ise emlak sektöründe beklenen çıkışın yaşandığı yıl oldu. Bu çıkışta, TOKİ’nin elindeki arsaları kat karşılığı sistemi yoluyla pazarlaması büyük rol oynadı. Sektöre taze kan pompalanmış oldu ve uzun süredir beklenen hareketlilik başladı. Mütehhatlik firmaları çoğalırken, maket projelerden konut satışları dönemi başladı. Mortgage sisteminin ülkemiz emlak sektörüyle tanışması da bu dönemde gerçekleşti. 

Hem faiz hem de demir çelik gibi ana girdilerdeki artış, 2005 yılında yeni bir durgunluk dalgası yaşattı. Sektör, ancak 2007’nin ilk yarısında yasalaşan mortgage nedeniyle kıpırdanabildi. Küresel krizin Türkiye’deki etkilerine bakıldığında, hali hazırda bir mortgage piyasası olmamasına rağmen emlak sektörünün de küresel krizden etkilendiği görülüyor. 2008 yılında önceleri yükselen faizin etkisiyle iç talepte durgunluk yaşandığı ve yerli yatırımcıların gayrimenkule yönelmedikleri anlaşılıyor. O dönemde emlak kredilerinde yaşanan düşüş, yatırımcıların gayrimenkulden uzak durduğunu doğruluyor.  

Ayrıca piyasada 2007 yılı sonunda 31 milyar YTL olan kredi toplamı, 2008 sonunda toplamda ancak 37 milyar YTL’nin üzerine çıkabildi. 2008 başında, konut hacmi aylık 1 milyar YTL artarken, yılın sonlarında ise %50 oranında bir daralma gerçekleşti. Öte yandan, yabancı gayrimenkul şirketleri Türkiye’yi gelişmiş ülkelere göre daha kârlı görerek, ülkede 3,5 milyar dolarlık yatırım yaptılar. Kısacası Türkiye, 2008 yılında ABD ve Avrupa’da gayrimenkul sektörünün darboğaza girmesiyle yatırımcıları ülkeye çekmeyi başardı. Multi Turkmall, Merrill Lynch GPI-Krea Grup, Redevco gibi gayrimenkul devleri Türkiye’de yatırım yapacaklarını duyurdular. 2008 yılını sektör, uluslararası olumsuz havaya rağmen %21 büyümeye ile kapattı.

Emlak sektörünün bugünkü fotoğrafına baktığımızda, gelişmiş piyasalarda sektörün son derece zor günler geçirdiğini, diğer taraftan, Çin, Hindistan, Rusya gibi gelişen piyasalara yatırımın arttığı görüyoruz.  Yabancı gayrimenkul devlerinin yatırımlarına rağmen, belirsizlik ortamının da etkisi ile Türkiye’de yerli yatırımcı parasını cebinde tutmayı tercih etti. İç talepteki daralmaya “dur” demek isteyen hükümet de KDV indirimlerine giderek, sektöre canlılık kazandırmaya çalıştı. Dördüncü önlem paketi kapsamında, net alanı 150 metrekare ve üzeri konut teslimlerinde KDV oranını %18'den %8'e indirildiği açıklandı. Ancak uzmanlar konut kredi faizlerinin yüksekliği nedeniyle indirimden beklenen etkinin kısa vadede görülmediğini belirtiyor. Burada vurgulanması gereken önemli nokta ise, Merkez Bankası’nın son 8 aydır ardı ardına gecelik faizlerde yaptığı indirimler.

Bu indirimler neticesinde, faizler Türkiye tarihinde ilk defa tek haneli rakamlara indi. Hazine bonosu ve mevduat faizlerinin de bu indirimlerden payını alması ile yatırımcılar açısından faiz getirisi geçmiş senelere kıyasla çok ciddi bir oranda azaldı. IMF anlaşması beklentileri ve dış ticaret açığının azalması döviz kurlarını bir bant içinde tutarken; gayrimenkulün alternatif bir yatırım aracı olarak algılanmaya başlandığı ve bu yöne doğru eğilimin yavaş yavaş arttığı gözleniyor. Diğer taraftan, içinde bulunduğumuz şu günlerde emlak şirketlerinin yerli yatırımcıyı çekmek için yeni pazarlama stratejileri geliştirdiklerini görüyoruz. Bu stratejiler, tamamen pazarı hareketlendirmeye yönelik. Emlakçılar sıfır faizden sıfır peşinata, uzun vadeden toplu indirime, taksit ertelemeden kuru sabitlemeye kadar birçok farklı kampanyayla piyasayı hareketlendirmeyi umuyorlar. Bu kampanyalara tüketicinin göstereceği reaksiyonu tüm sektör merakla bekliyor.