İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes“Orta gelir grubuna yönelik konut arzı yetersiz”  

Kanyon projesiyle alışveriş merkezi anlayışına farklı bir soluk getiren İş GYO, rotasını konut ağırlıklı karma projelere çevirdi.  

İş GYO geçtiğimiz dönemlerde daha çok ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle ön plana çıktı. Önümüzdeki günlerde İş GYO adını yine benzer projelerle mi duyacağız? 

Şirketimizin portföy değerinin yaklaşık %44’ü ofis binalarından oluşuyor. Ofis ve alışveriş merkezlerinin portföyümüzde ağırlıklı olarak yer almasının, istikrarlı kira geliri elde edilmesi açısından avantajlı olduğunu düşünüyoruz. Ofis yatırımlarının devam etmesi ise, uygun lokasyon bulunmasına bağlı. Merkezi iş alanlarında yer alan eski binaların A sınıfı ofis binalarına dönüştürülmesi, kârlı bir yatırım olabilir.   Kanyon alışveriş merkezinin Mayıs 2006’da açılmasının ardından, portföyümüzdeki alışveriş merkezi oranı %36’ya ulaştı. İş Gayrimenkul olarak önceliğimiz, ticari gayrimenkullerden oluşan portföyümüzün gelirlerini sürdürülebilir kılmak. Alışveriş merkezi sektörüne yönelik projelerde, çok büyük avantaj görmediğimiz takdirde, yer almayı düşünmüyoruz. Şu an için yeni projelerle ilgili ön çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Daha önce Kanyon karma proje bünyesinde konut tecrübesi edinmiştik. Şimdi  İstanbul Üsküdar’da konut ağırlıklı ve İzmir Konak’ta alışveriş merkezi ve konutlardan oluşan 2 karma projeyle yolumuza devam etmeyi planlıyoruz. Projelerle ile ilgili gerekli izinlerin tamamlanmasını takiben yaz aylarında ön satışların gerçekleşmesini bekliyoruz. Konusu geçen 2 proje de tasarım açısından özel ve ilkleri barındıran projeler. Kanyon deneyimimizin ardından, sektöre yenilik getirecek ve öncü olacak farklı projelerle önemli başarılara imza atmak istiyoruz. 

Elinizde bulunan gayrimenkul portföyünü satmak gibi bir planınız var mı?

 En son olarak Kanyon’un ofis kulesindeki %50’lik payımız, Eczacıbaşı İlaç’a satıldı. Uygun teklifler olması durumunda, diğer gayrimenkullerimizin satılması konusunu da değerlendirmeye alabiliriz…  

Türkiye’deki gayrimenkul projelerinin daha çok hangi alanda (konut, ofis vs.) yoğunlaşacağını düşünüyorsunuz?

 Türkiye’de gayrimenkul projelerinin, konut sektörü üzerinde yoğunlaşmaya devam edeceği düşüncesindeyim. İstanbul’da ve diğer büyük şehirlerde, orta gelir grubuna yönelik konut projelerindeki arz yeterli değil. Ofis açısından baktığımızda ise, bu konuda ihtiyacın ağırlıklı olarak İstanbul’dan geldiğini gözlemliyoruz. Özellikle de belli lokasyonlarda, A sınıfı ofis binalarına olan talep devam ediyor. Levent-Etiler aksına baktığımızda, boşluk oranının neredeyse %0 seviyesine ulaştığı görülüyor. Ancak şehir merkezinde uygun arsa arzı mevcut olmadığı için, önümüzdeki dönemde eski binaların yenilenmesi suretiyle yeni ofis binaları oluşturulması mümkün olabilir. Alışveriş merkezi sektörü açısından, İstanbul’un doyum noktasına ulaşmakta olduğu artık aşikâr. Gerek faaliyette olan, gerekse de kısa bir süre içerisinde faaliyete geçmesi beklenen alışveriş merkezleri düşünülürse, yatırımcıların İstanbul’da alışveriş merkezi yatırımına girmeleri durumunda getiri hesaplarını çok detaylı yapmaları gerekmekte.

Avantajlı lokasyonlarda, değişik konseptlerle inşa edilen ve müşterilerine daha önce sunulmayanı sunabilecek alışveriş merkezlerinin, mevcut duruma rağmen yine de sektörde tutunabileceği kanaatindeyim. İstanbul dışındaki büyük illerin birçoğunda ise, alışveriş merkezleri yatırımı başlamış durumda. Hatta rekabet bile iyiden iyiye kendini hissettiriyor. Bu illerde başarılı olabilmek için, ilk yatırımı gerçekleştiren olmak ve iyi yer seçimi yapabilmek çok önemli. Henüz yatırım yapılmamış illerde, alışveriş merkezleri yatırımları gündeme gelecektir. Elverişli arsalar mevcut olduğu müddetçe, lojistik sektöründe de anahtar teslimi projeler şeklinde yatırımlar gözlemlenebilir. Yine sağlık sektöründeki kuruluşların ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla, benzer şekilde, anahtar teslim projeler gündeme gelebilir. Önümüzdeki dönemde özellikle İstanbul dışındaki büyük illerde, o ilin ihtiyacına göre farklı fonksiyonlara sahip karma projeler gerçekleştirilebilir. Karma projelerde yer alan konut kısmının önden satılmasıyla, projenin geri kalanına ön finansman imkânı sağlanacağını düşünüyorum. 

Mortgage krizi sonrasında Türkiye’deki gayrimenkul satışlarında da duraklama yaşandığı ifade ediliyor. Sizin bu konudaki gözlem ve değerlendirmelerinizi öğrenebilir miyiz? 

ABD’de tüm kurumlarıyla yerleşmiş bir mortgage piyasası var; Türkiye’de ise durum farklı. Kurulma aşaması devam ediyor. Dolayısıyla, ABD deki mortgage piyasası ile birebir etkileşim halinde olduğunu söyleyemeyiz. Elbette ki ABD’deki krizin etkisi gözlemlenecektir; ancak bu da ani ve keskin değişikliklerle değil, uzun vadede yansıyacaktır.  Türkiye’de gayrimenkul satışlarında bir durgunluğun yaşandığı doğru. Ama bunun tek sebebini mortgage krizi olarak görmemeliyiz. Geçen dönemde konut sektöründe çok hızlı bir arz yaşandı ve çok satış yapıldı; ertelenmiş talebin büyük bir çoğunluğu karşılandı. Ayrıca, şu anda ekonomide ve siyasi gündemde bir takım belirsizlikler olması ihtimaline karşılık, tüketicilerde bekle-gör politikası hakim. Bu da sektörde durgunluğa yol açan nedenlerden biri. 

 Gayrimenkul sektöründe arz fazlalığı yaşandığına dair yorumlar da var… 

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) araştırmalarına göre, konut sektöründe arz fazlası yok. Ancak bazı projeler, konum olarak şehir merkezlerine uzak ve büyük çaplı olmaları nedeniyle satış aşamasında problem yaşayabiliyorlar. Yapılan araştırmalar, son dönemde arzın artmış olmasına rağmen, nüfus artışı ve konutların yenilenme ihtiyacı göz önüne alındığında, yetersiz kaldığı sonucunu veriyor. Piyasalarda en önemli unsur, arzın taleple buluşması. Konut talebinin daim olduğu, artarak devam ettiği ve edeceği aşikâr. Önemli olan ihtiyaç sahiplerinin uygun faiz oranları ve vadelere kavuşmaları. Alım gücü düşük olan ihtiyaç sahiplerinin, ağırlıklı olarak orta ve dar gelir grupların ihtiyaçları son dönemdeki arzlarla karşılanamadı. Projelerin büyük bir çoğunluğu, yatırımcıların kâr marjları da göz önüne alındığında, üst gelir grubuna yönelik olarak gerçekleştirildi.  Arzın orta ve dar gelir grubuna hitap edebilmesi için yatırımcıların uygun koşullarda arsa bulmaları, ihtiyaç sahiplerinin de uygun koşullarda kredi kullanabilmeleri ve alım güçlerinin yükselmesi gerekiyor. 

GYO projelerinin hayata geçirilmesinde, alternatif finansman modelleri uygulamaları dikkat çekiyor. İş GYO’nun bu anlamda tercihi ne yönde? 

Gayrimenkul sektöründe konut projesi üretiliyorsa ve eğer yatırımcı firma marka değeri açısından tüketicilerin gözünde önemli bir seviyedeyse, inşaata başlamadan konutların satışını yapabilir. Ön satış yöntemiyle, projede henüz bir maliyet kalemi oluşmadan gelir elde etmeye başlanabilir. Türkiye dışındaki bazı ülkelerde bu konuda kısıtlamalar olmasına rağmen, Türkiye’de bir yatırımcı, eğer uygun projeyi uygun bir lokasyonda yapıyorsa ve itibarı iyiyse, bütün konut ünitelerinin önden satışını gerçekleştirebilir. İçerisinde konut, ofis, alışveriş merkezi vb. gibi karma fonksiyonlar barındıran bir proje söz konusu ise, konutların önden satılması ile ön finansman sağlanabilir. Şirketimiz de, Kanyon projesi örneğinde olduğu gibi, bu tarz bir finansman yöntemini tercih ediyor. Bundan sonraki projelerde de benzer uygulamalar söz konusu olabilir. İş GYO yıllık yaklaşık 50 milyon dolar kira geliri elde ediyor. Dolayısıyla, çok büyük çaplı bir proje olmadığı takdirde mevcut gelirleriyle projelerin finansmanını sağlayabilir. Büyük çaplı bir proje olması durumunda ise, borçlanma veya ortaklık yöntemi benimsenebilir. Sonuç olarak, finansman yöntemleri tamamen projenin tipine ve özelliklerine bağlı olarak değişiyor. 

Son dönemlerde, yurtdışında yaşanan dalgalanmanın da etkisiyle, bazı şirketlerin finansman sıkıntısı içinde olduğu biliniyor. İş GYO finansman konusunda herhangi bir zorluk yaşıyor mu? 

İş GYO gibi sağlam yapısı olan gayrimenkul sektöründeki firmaların finansman sıkıntısına girmesi, pek rastlanılan bir durum değil. Projeleriyle ön finansman sağlayabilecekleri gibi, borçlanmak istedikleri takdirde uygun faiz ve vadeleri sağlayan kuruluşlarla çalışmaları da, diğer firmalara göre daha kolay olur. 

Şirketinizin öncelikli hedefleri hakkında bilgi alabilir miyiz? 

Şirketimiz borsaya kote 13 gayrimenkul yatırım ortaklığından biri ve net aktif değer açısından liderliğini koruyor. Öncelikli amacımız, yatırımcılarımıza verdiğimiz düşük riskle yüksek getiri sözünü yerine getirmek ve bunu sürekli kılmak. Kurulduğumuz günden itibaren de bu amaç doğrultusunda hareket ediyoruz. Bu kapsamda gayrimenkul sektöründe değer yaratacak her türlü fırsatın takipçisi olan dinamik yapımızı her daim koruyoruz. Mevcut gayrimenkul portföyümüzden elde ettiğimiz düzenli gelirleri artırmak ve bu gelirlerle katma değer yaratacak yeni projeler geliştirmek üzerine çalışmalarımız devam ediyor. 2006 yılında hizmete açılan Kanyon projesi, 2007 Ağustos ayında Yakuplu’daki arazimiz üzerinde çok kısa bir süre içerisinde inşaatını tamamladığımız Real Hipermarket projesi, Real çevresindeki arsaların değerlendirilmesi amacıyla Cura/GGP (Ece Türkiye) ile yapmış olduğumuz işbirliği, İstanbul Üsküdar ve İzmir Konak’ta gerçekleştirmeyi planladığımız karma projeler, bahsettiğimiz değer artırıcı çalışmaların göstergeleri. Hedeflerimiz arasında, projelerimizi planladığımız dönemlerde ve şartlarda sonlandırarak nihai tüketicilerle buluşturmak ve sektördeki diğer fırsatları yakından takip etmek de bulunuyor.